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譲渡所得について

 

 

 
 

 不動産を売却して、譲渡所得が生じた場合には、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。譲渡所得とは、売買代金から取得するために要した費用(取得費)と、譲渡するために直接出費した費用(譲渡費用)を差し引いた残額のことを指します。
 一定の要件を満たす住宅を売却した場合には、さまざまな特例を利用することで、税負担を軽減することができます。

譲渡所得の計算

①譲渡収入金額※1 -(所得費※2+譲渡費用※3)= 譲渡所得

※1 土地建物の売買代金です。
※2 自宅を取得するために要した費用の合計金額から建物の減価償却費を差し引いた費用です。
   なお、取得時の価格がわからない場合、概算取得費として譲渡金額の5%とすることも可能です。
※3 仲介手数料や契約書に貼付する印紙代など、譲渡するために直接出費した費用です。

②譲渡所得 -(特別控除※4)= 課税譲渡所得

※4 一定の要件を満たす居住用財産を売却した場合、最大3,000万円までの控除が利用できます。

③課税譲渡所得 × 税率※5(所得税・住民税)= 譲渡所得税額※6

※5 対象となる不動産の所有期間等によって税率が異なります。
※6 譲渡所得税は給与所得などの他の所得とは分離して課税されます。

つまり、②の計算で課税譲渡所得が生じなければ住宅を売却しても譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得の税率表

 
短期
長期

所有期間

5年以下
5年超
10年以下
10年超
課税譲渡所得
6,000万円以下の部分
課税譲渡所得
6,000万円超の部分
所得税
30% (30.63%)
15% (15.315%)
10% (10.21%)
15% (15.315%)
住民税
9%
5%
4%
5%
合計
39% (39.63%)
20% (20.315%)
14% (14.21%)
20% (20.315%)

   ※(   )内の税率は、復興財源確保法の規定により、平成25年から25年間は基準所得税率に2.1%の復興特別所得税率が上乗せされたものです。

所有期間の区分について

 譲渡所得の税率を左右する所有期間の長期・短期等の区分は、所得をした日から譲渡した日の属する年の1月1日までの期間で判断します。つまり、カレンダー上で見る実際の所有期間よりも短くなる点に注意が必要です。
【取得日】原則は引渡しの日ですが、契約日などとすることも可能です。
【譲渡日】原則は引渡しの日ですが、契約日などとすることも可能です。

不動産を売ったときの税金に関するフローチャート

 土地や建物を売却した場合の特例措置の適用について下記のフローチャートにてご確認ください。

譲渡所得flow